Cho thuê căn hộ khu Đông TP.HCM: tỷ suất thực tế của 25 dự án
Khu Đông TP.HCM là khu vực có giá thuê căn hộ cao bậc nhất thành phố. Nhưng giá thuê cao không đồng nghĩa với tỷ suất tốt — hai chỉ số này thường đi ngược nhau. Bài viết dùng bảng số liệu 25 dự án trong tài liệu đào tạo do chủ đầu tư phát hành tháng 08/2026 để cho thấy tiền thuê thực tế đang nằm ở đâu, và tỷ suất thực tế là bao nhiêu.
Bảng giá thuê và tỷ suất 25 dự án căn hộ khu Đông
Giá thuê tính bằng triệu đồng mỗi tháng, là khoảng từ căn nhỏ nhất tới căn lớn nhất của từng dự án. Cột tỷ suất là tiền thuê một năm chia cho giá bán năm 2024.
| Dự án | Giá thuê (triệu/ |
Tỷ suất trên giá bán 2024 |
|---|---|---|
| Thảo Điền Green | 32 – 85 | 4,19% |
| D’Edge Thảo Điền | 28 – 99 | 4,01% |
| Masteri Thảo Điền | 16,5 – 40 | 5,17% |
| Masteri An Phú | 18 – 45 | 4,79% |
| Q2 Thảo Điền | 28 – 65 | 4,93% |
| Lumiere Riverside | 30 – 65 | 4,85% |
| The Estella Heights | 19 – 106 | 4,15% |
| Lexington Residences | 10 – 22 | 5,05% |
| D’Lusso | 10 – 19 | 4,63% |
| The Sun Avenue | 11 – 30 | 4,17% |
| Feliz En Vista | 18 – 75 | 3,86% |
| The Define | 75 – 162 | 4,38% |
| Palm Heights | 15 – 27,8 | 5,38% |
| Sala Sarimi | 25 – 45 | 3,61% |
| Empire City – Linden | 22 – 65 | 3,39% |
| The Metropole – Opera | 40 – 120 | 4,11% |
| GS Zeit River | 35 – 120 | 2,91% |
| Flora Anh Đào | 10 – 12 | 6,9% |
| Flora Fuji | 9,5 – 12 | 6,5% |
| Sky 9 | 8 – 15 | 7,88% |
| Thủ Thiêm Garden | 8 – 9 | 5,00% |
| Flora Kikyo | 8 – 10 | 4,23% |
| Hausneo | 10 – 11 | 4,92% |
| Jamila Khang Điền | 11 – 13,5 | 4,60% |
| The Krista | 12 – 15 | 4,85% |
Ghi nhận theo tài liệu đào tạo dự án do chủ đầu tư phát hành tháng 08/2026.
Ba điều bảng này nói ra ngay
- Tỷ suất trung bình của cả nhóm là 4,74%, trung vị 4,63%. Trong 25 dự án có 7 dự án đạt từ 5% trở lên và chỉ 4 dự án dưới 4%.
- Tỷ suất cao nhất thuộc nhóm đơn giá thấp, không phải nhóm hạng sang. Dẫn đầu là Sky 9 với 7,88%, kế đến Flora Anh Đào 6,9% và Flora Fuji 6,5% — đều là dự án có giá thuê chỉ quanh 8 – 15 triệu mỗi tháng.
- Giá thuê cao nhất lại cho tỷ suất thấp nhất. The Define cho thuê tới 162 triệu mỗi tháng nhưng tỷ suất 4,38%; GS Zeit River thuê tới 120 triệu mà tỷ suất chỉ 2,91% — thấp nhất bảng. Lý do là giá bán của nhóm này tăng nhanh hơn tiền thuê.
Nói cách khác, người mua căn hộ khu Đông thu lợi ở hai nguồn tách biệt: dòng tiền cho thuê hàng tháng, và phần tăng giá của chính căn hộ. Phần dưới cho thấy nguồn thứ hai lớn tới mức nào.
Biên độ tăng giá của 5 dự án Thảo Điền – An Phú
Cùng tài liệu ghi lại mức tăng từ giá mở bán tới giá thứ cấp năm 2026 của năm dự án trong khu vực. Giá đã quy về mức chưa gồm VAT và đã gồm chính sách bán hàng để so cùng một mặt bằng.
Quy luật rút ra khá rõ: thời gian nắm giữ càng dài thì biên độ tích luỹ càng lớn, và dự án có đơn giá vào thấp thì biên độ tăng cao hơn. Riêng trong năm gần nhất, giá căn hộ khu Đông tăng từ 10% đến 15% so với cùng kỳ 2025 nhờ lực đẩy của hạ tầng và quy hoạch.
Ai đang thuê căn hộ ở khu Đông
Tỷ suất chỉ có nghĩa khi căn hộ có người thuê quanh năm. Khu Đông có tệp khách thuê đủ rộng để lấp chỗ trống nhanh, gồm bốn nhóm tách biệt nhau về nhu cầu và ngân sách:
- Chuyên gia nước ngoài. Khu Đông là nơi tập trung cộng đồng chuyên gia nước ngoài cấp cao đông nhất thành phố — nhóm thuê dài hạn, ngân sách cao và ít đổi chỗ.
- Gia đình trẻ tri thức và nhân sự văn phòng thu nhập cao. Nhóm đông nhất về số lượng, thuê căn 1 – 2 phòng ngủ gần nơi làm việc.
- Nhân sự các khu công nghiệp công nghệ cao. Nguồn cầu ổn định theo chu kỳ tuyển dụng của các nhà máy và trung tâm nghiên cứu trong khu vực.
- Sinh viên và giảng viên Đại học Quốc gia. Nhóm thuê theo năm học, lấp đều phân khúc căn nhỏ.
Cộng thêm một yếu tố giữ chân người thuê rất mạnh: các trường quốc tế lớn của thành phố — EIS, BIS, AIS và VAS — đều đặt tại khu Đông. Gia đình có con học ở đây thường thuê nhiều năm liền thay vì chuyển đi.
Imperia Sensa Park đứng ở đâu trong bức tranh này
Dự án nằm trên đường Võ Chí Công, phường Phước Long — trong bán kính di chuyển ngắn tới Khu Công nghệ cao, tức là ngay giữa tệp thuê nhóm ba. Mức giá công bố từ 88 triệu đồng/m² đặt dự án vào nhóm đơn giá vào hợp lý của khu Đông, là nhóm mà bảng trên cho thấy có tỷ suất tốt hơn nhóm hạng sang. Cách bóc tách mức giá nằm trong bài bảng giá.
Một chi tiết có giá trị trực tiếp với người cho thuê: căn hộ bàn giao hoàn thiện với điều hoà âm trần, bếp Bosch, thiết bị vệ sinh Kohler và khoá Face ID. Nhận nhà là đưa vào khai thác được ngay, không mất thêm một vòng hoàn thiện kéo dài vài tháng như căn bàn giao thô. Chi tiết từng loại căn xem tại bài layout căn hộ, còn bức tranh hạ tầng đang đẩy giá khu Đông nằm trong bài hạ tầng metro khu Đông.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ suất cho thuê căn hộ khu Đông TP.HCM hiện là bao nhiêu?
Theo bảng số liệu 25 dự án trong tài liệu đào tạo do chủ đầu tư phát hành tháng 08/2026, tỷ suất cho thuê trên giá bán năm 2024 trung bình là 4,74% và trung vị 4,63%. Cao nhất là Sky 9 với 7,88%, thấp nhất là GS Zeit River với 2,91%. Có 7 trong 25 dự án đạt từ 5% trở lên.
Giá thuê căn hộ khu Đông khoảng bao nhiêu một tháng?
Khoảng giá rất rộng tuỳ phân khúc. Nhóm căn hộ phổ thông như Sky 9, Thủ Thiêm Garden hay Flora Kikyo cho thuê từ 8 đến 15 triệu đồng mỗi tháng. Nhóm Thảo Điền và An Phú như Masteri Thảo Điền, Q2 Thảo Điền hay Lumiere Riverside từ 16,5 đến 65 triệu. Nhóm hạng sang như The Define lên tới 162 triệu đồng mỗi tháng.
Vì sao dự án có giá thuê cao lại có tỷ suất thấp?
Vì tỷ suất là tiền thuê chia cho giá bán. Ở nhóm hạng sang, giá bán tăng nhanh hơn tốc độ tăng của tiền thuê nên mẫu số lớn dần và kéo tỷ suất xuống. GS Zeit River cho thuê tới 120 triệu đồng mỗi tháng nhưng tỷ suất chỉ 2,91%, trong khi Sky 9 chỉ thuê 8 đến 15 triệu lại đạt 7,88%.
Căn hộ khu Đông tăng giá bao nhiêu từ lúc mở bán?
Theo tài liệu, tính tới giá thứ cấp năm 2026: Masteri Thảo Điền tăng 233% sau khoảng 12 năm, Gateway Thảo Điền tăng 175% sau 11 năm, Masteri An Phú tăng 175% sau 9 năm, Q2 Frasers tăng 92% sau 8 năm và Lumière Riverside tăng 61% sau 6 năm. Giá đã quy về mức chưa gồm VAT và đã gồm chính sách bán hàng.
Ai là khách thuê chính của căn hộ khu Đông?
Bốn nhóm: chuyên gia nước ngoài cấp cao, gia đình trẻ tri thức và nhân sự văn phòng thu nhập cao, nhân sự các khu công nghiệp công nghệ cao, cùng sinh viên và giảng viên Đại học Quốc gia. Các trường quốc tế EIS, BIS, AIS và VAS đặt tại khu Đông cũng giữ chân nhiều gia đình thuê liên tục nhiều năm.